경매물품은 소유자 외에 임차인이 점유하는 경우가 많습니다. 임차인 이외의 채무자와 소유자가 점유하고 있는 물건은 유치권, 지상권, 가처분 등에 문제가 없으면 권리분석이 필요하지 않은 안전한 물건입니다. 임차인이 존재하는 경우 이의 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있으며, 이러한 위험은 임차인 권리분석을 통해 사전에 확인할 수 있습니다. 결국 권리분석의 중요한 핵심은 임차인에 대한 반대의 유무이다. 반대 세력
☞ 이미 유효하게 설정된 권리를 제3자에 대하여 청구할 수 있어 부동산 경매에 반대할 수 있는 힘이 있는 임차인의 경우에는 보증금 전액을 상환할 때까지 주택 인도를 거부할 수 있습니다. 이며, 미배당 예치금 잔액은 낙찰자가 보유하게 됩니다. 따라서 입찰자는 권리분석을 통해 임차인에게 저항권이 있는지를 확인하여야 한다. 저항권은 임대 계약 체결로 인해 발생하지 않으며 해당 요구 사항이 필요합니다. 첫 번째. 집을 받아 실제로 점유해야 합니다. 두번째. 취소 기준권 이전 날짜가 필요합니다. (취소기준권 : 우선등록된 1차저당권, 저당권, 가압류, 압류, 선순위임대차권, 담보가등록, 경매개시결정등록) 두 가지 요건이 성립되면 반대 세력이 발생한다. 임차인의 입주일이 취소권 설정일보다 빠른 경우에는 임차인은 대항력이 있는 선배임차인이 됩니다. 임차인의 입주일이 취소권 설정일보다 늦은 경우에는 반대권이 없는 후순위 임차인입니다. 반대 세력이 있는 경우에는 보증금을 받지 못한 임차인이 낙찰자가 됩니다. 반드시 인수하여야 하며, 반대 세력이 없으면 임차인이 보증금을 받지 못하더라도 낙찰자는 인수 책임을 지지 않습니다. 여기서 알아야 할 것은 반대세력이 언제 발생하는지, 내가 점거하고 입주신고를 마친 다음날 자정부터 반대세력이 발생하는지이다. 예시 예를 들어 임차인이 2024년 5월 7일에 입주신고를 완료했다면 2024년 5월 8일 0시부터 반대세력이 발생합니다. *예를 들어 1. 담보권 설정일이 5월 7일이고, 20242. 임차인 입주신고일 : 2024년 5월 7일. 이 경우 유치권은 즉시 효력이 발생하며, 2024년 5월 8일에 임차인의 반대권이 발생하여 반대권이 없는 후배 임차인이 됩니다. 결국 이의신청권을 가지려면 취소권보다 최소 하루 이상 길어야 한다. 앞서 있어야합니다.
출처 : 무조건 싼 가격에 사야하는 부동산경매 (네이마리)
그렇다면 반대결정에 필요한 입주일과 입주일은 어디서 확인할 수 있나요? 임차인의 입주일은 매매물품설명 및 입주호기 확인서에서 확인할 수 있으며, 유료경매정보회사의 임차인 현황에서도 확인할 수 있습니다. 실제 입주는 임대차 계약을 통해 결정될 수 있으나, 입찰자의 입장에서는 임차인과 입주일만 존재하는 경우에는 입주로 간주됩니다. 가끔 위장하거나 사칭한 임차인이 존재하면 그 사실이 드러나 상대를 물리치는 경우도 있지만, 초보자들은 이런 아이템으로 수익을 낸다. 높이기보다는 안전한 물건에 입찰하여 경험치를 쌓고 위험을 피하는 것이 바람직합니다. 즉, 임차인이 있고 입주일이 있는 경우 임차인이 점유하고 있다는 가정 하에 권리분석이 이루어져야 한다. ※ 실제 사례를 예로 들어보겠습니다. 서울 성동구의 한 아파트가 경매에 나오고 있으며, 이 아파트에는 김OO씨, 박OO씨 등 2명이 임차인이 있습니다. 등기부 현황을 보면 먼저 등록된 가압류가 말소권의 기준이 됩니다. (먼저 설정된 임차권은 임차인이 정하는 것으로 해지권의 기준이 되지 않습니다. 해지권의 기준은 유치권, 유치권, 가압류, 압류, 선순위 임대차, 담보권이 있습니다. 7가지 권리만이 해지 기준이 됩니다. 가등록 및 경매개시결정등록으로 인해) 1. 임차인인 김OO씨의 권리를 분석해보면. → 가압류일 2019. 04. 25 → 임차인 입주일 2014. 03. 31. 임차인 김OO씨에게 취소권이 있습니다. 가압류설정일인 2019. 04. 25 이전에 입주하였고, 입주일(2014. 03. 31)이 있기 때문에 김00씨는 이의신청권을 가지며, 보증금 전액을 받지 못할 경우에는 , 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 경우 확정일자와 배당금 지급 여부를 고려하여 안전하게 배당금이 지급되는지 확인하여야 합니다.2. 임차인 박00의 권리를 분석해보면. → 가압류 성립일 2019. 04. 25 → 세입자 입주일 2020. 03. 31 세입자 박OO은 취소권의 기준인 가압류 성립일 2019. 04. 25보다 늦게 입주하여 입주하였다. 일자(2020.03)입니다. 31) 박OO씨는 자기보다 앞선 권리에 대하여는 그 권리를 행사할 수 없으며, 보증금을 전액 납부하지 아니하더라도 낙찰자는 이를 취득하지 아니한다. 위 사항을 종합적으로 분석해보면 저항능력이 있는 김씨의 경우 배당순위를 결정하는 확인일이 빨라 배당을 신청했기 때문에 무사히 3억원의 배당을 받았다. 보증금으로 (전액 배당이라 인수 없음 / 압수 당시 세금 변수는 국세 기본법 개정으로 인한 재판일임) 담보 또는 이의 요건을 충족하는 임대차의 경우 미리 정한 확정일자를 기준으로 배분할 세액을 임차인에게 먼저 배분하므로 변수는 없습니다.) 반대능력이 없는 박씨의 경우는 반대할 수 없더라도 보증금 전액을 받고 취득금액이 없어 입찰에 안전한 상품입니다. .결국 세입자가 2명이더라도 반대 세력을 가진 세입자가 전액을 받고, 한 세입자는 반대 세력이 없기 때문에 입찰해도 안전합니다. 경매! 생각보다 쉽습니다. 단지! 대충 배우면 목표에 도달할 것이다. 귀하의 권리를 분석하지 않으면 보증금이 압수될 수 있습니다! 경매 기초강좌를 모집하고 있으니 제대로 배워보세요. ◆제32회 경매기초강의 모집 : 경매이론 + 실기분석 + 현장실습 등 보다 저렴하게 집을 사고 싶거나 투자하고 싶은 분들을 위한 완벽한 교육! (32차 경매강좌) 네이마리 부동산 경매 기초과정 모집 #네이마리 부동산 경매 기초과정 경매! 제대로 배워야 합니다. 경매는 무료강좌부터 수백만원대 강의까지.. blog.naver.com #경매교육 #부동산경매강좌 #네이마리